1. Wanneer is een woning vrije sector?
Deze uitleg gaat over zelfstandige woonruimte. Voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024 spelen zowel het puntenaantal als de aanvangshuur een rol. In 2026 is de bovengrens van het lage segment € 932,93 en de bovengrens van het middensegment € 1.228,07 kale aanvangshuur per maand. Vanaf 187 punten kan een woning qua punten in aanmerking komen voor vrije sector, maar de contractdatum en aanvangshuur moeten daar ook bij passen.
| Puntenniveau | Betekenis bij nieuwe verhuur in 2026 |
|---|---|
| Tot en met 143 punten | Laag / sociaal puntenniveau; controleer de maximale kale huur en het contract. |
| 144–186 punten | Middensegment qua punten. Een lagere aanvangshuur kan een ander regime opleveren. |
| 187 punten of meer | Vrijesectorverhuur kan mogelijk zijn als ook de kale aanvangshuur boven € 1.228,07 en overige voorwaarden passend zijn. |
Een renovatie of een nieuw label maakt een lopend gereguleerd huurcontract niet vanzelf een vrijesectorcontract. Contractdatum, aanvangshuur, overgangsrecht en de juiste procedure bepalen wat kan. De verkenner hieronder beslist daar niet over.
2. Welke onderdelen leveren punten op?
Het WWS telt kwaliteit volgens vaste meet- en waarderingsregels. Een verkoopoppervlak of taxatiebrochure is geen volledige puntentelling. Gebruik de officiële Huurprijscheck om de rubrieken vast te stellen. Sinds 1 januari 2025 moet bij nieuwe huurcontracten een puntentelling worden verstrekt.
| Onderdeel | Hoofdregel / aandachtspunt |
|---|---|
| Vertrekken | 1 punt per m² volgens de WWS-meetregels; tel oppervlakten binnen de rubriek op en pas de voorgeschreven afronding toe. |
| Overige ruimten | Doorgaans 0,75 punt per m² kwalificerende ruimte. Verkeersruimte telt niet zomaar mee als vloeroppervlak voor punten. |
| Verwarming | 2 punten per verwarmd vertrek; voor overige en verkeersruimten gelden aparte voorwaarden en maxima. |
| Verkoeling | 1 extra punt per kwalificerend vertrek, maximaal 2 punten totaal. Een vaste airco moet aan de technische eisen voldoen. |
| Energieprestatie | Label- of andere toegestane energieprestatiegegevens; zie de tabel hieronder. |
| Keuken | Aanrechtlengte en bepaalde voorzieningen. Extra voorzieningen hebben begrenzingen; geen vrije optelsom. |
| Sanitair | Vaste waardering voor toilet, douche, bad en wastafel, met regels voor combinaties en extra voorzieningen. |
| Buitenruimte | Privé: 2 + 0,35 punt per m²; gedeeld: eigen berekening. Gezamenlijk maximum 15 punten. Geen buitenruimte geeft doorgaans −5 punten. |
| Parkeren | De soort parkeervoorziening en het aantal gebruiksgerechtigde adressen bepalen de waardering. |
| WOZ | Een berekende bijdrage met een mogelijke cap. Geen vast percentage van de woningwaarde. |
| Bijzondere situaties | Onder meer monumenten, energieprestatievergoeding, zorgvoorzieningen en bepaalde nieuwbouw hebben aanvullende regels. |
Airco: geen onbeperkte puntenwinst
Voor de extra verkoelingspunten gelden maximaal 2 punten. Bij een vaste airco horen onder meer minimaal energielabel A+ voor het toestel en voldoende koelvermogen volgens de beleidsregels: ten minste 100 W per m² bij functioneren tot 35 °C. Een mobiele airco is geen vast onderdeel van de woning. Het effect op het gebouwlabel moet afzonderlijk door een EP-adviseur worden bepaald.
3. Hoeveel punten geeft het energielabel?
Deze tabel hoort bij de geldende waardering voor de hier genoemde labels. Controleer de registratiemethode, geldigheid en woningidentiteit. Eengezins- en meergezinswoningen hebben verschillende punten. De verkenner ondersteunt de huidige NTA 8800-labels; oudere energie-indexen en bijzondere regelingen vragen een afzonderlijke beoordeling.
| Geregistreerd label | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A+++ | 57 | 53 |
| A++ | 52 | 48 |
| A+ | 47 | 43 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | -4 | -4 |
| F | -9 | -9 |
| G | -15 | -15 |
Voor label E geldt −4 punten. Bij bepaalde monumenten gelden andere regels voor negatieve labelpunten. Een geldig label is in beginsel maximaal 10 jaar oud. Niet ieder oud vereenvoudigd label is bruikbaar voor WWS-waardering.
Geen geldig bewijs van energieprestatie?
Als de regels voorschrijven dat het bouwjaar moet worden gebruikt, lopen de punten uiteen van 41/37 voor 2002 en later tot −15 voor 1976 of eerder. Dit kan sterk afwijken van de werkelijke toestand na renovatie. Laat daarom eerst controleren welke bewijzen geldig en beschikbaar zijn.
4. Wat doet de WOZ-cap?
De gewone WOZ-berekening in 2026 gebruikt de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. De formule is: WOZ / 16.954 + WOZ / WWS-oppervlakte / 268. Gebruik het juiste oppervlaktebegrip en rond de WOZ-rubriek volgens de regels op kwartpunten af.
Als het totaal zonder cap 187 punten of meer is en WOZ meer dan 33% uitmaakt, wordt de WOZ-bijdrage in de gewone situatie begrensd. De cap is het naar beneden op een heel punt afgeronde getal: overige punten × 33 / 67. Zou het totaal na toepassing onder 187 zakken, dan wordt het totaal op 186 vastgesteld. Ligt het totaal zonder cap onder 187, dan geldt deze cap niet.
Meer labelpunten verhogen ook het aantal punten buiten WOZ. Daardoor kan de toegestane WOZ-bijdrage veranderen. Vergelijk daarom de volledige berekening vóór en na de maatregel, niet alleen het verschil in de labeltabel.
Situaties die apart moeten worden beoordeeld
Onder meer bepaalde kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht, specifieke nieuwbouw uit 2015–2019, situaties met de minimum-WOZ-waardering, monumenten en energieprestatievergoedingen hebben afwijkende regels. De verkenner ondersteunt deze uitzonderingen niet. Gebruik in die situaties de officiële berekening.
5. Verken het effect van een beter label
Neem de gecontroleerde rubriekpunten over uit de officiële Huurprijscheck. De tool verandert alleen label en de gewone WOZ-cap. Het is geen volledige woningopname of definitieve huurprijsvaststelling.
Hulp bij gewone WOZ-punten voor 2026
Gebruik de WOZ-beschikking 2026 met waardepeildatum 1 januari 2025 en het juiste, volgens WWS afgeronde oppervlak. Onder de minimumwaarde of bij een uitzondering past deze eenvoudige hulp niet.
Van een scenario naar een bruikbaar rapport
- Leg contractdatum, peildatum en gebruik als zelfstandige woning vast.
- Meet de woning volgens het WWS en documenteer alle rubrieken.
- Controleer label, WOZ-beschikking en eventuele uitzonderingen.
- Bereken voor maatregelen meerdere labelscenario’s.
- Laat het definitieve label registreren en werk de volledige puntentelling bij.
- Controleer afzonderlijk de maximale huur, contractvoorwaarden en eventuele procedure.
Naar de officiële Huurprijscheck
Bronnen en verder lezen
- Huurcommissie — WWS-beleidsboek, geldend vanaf 1 juli 2026
- Huurcommissie — liberalisatiegrenzen per jaar
- Huurcommissie — officiële Huurprijscheck zelfstandige woonruimte
- RVO — energielabel woningen
- EP-online — geregistreerde energielabels
Informatie samengesteld op 18 september 2026. Controleer bij een aanvraag of contract de geldende voorwaarden.